Что делать если земельный участок меньше чем по документам

Размер участка после межевания не соответствует изначальному по документам

Добрый день! Наш земельный участок по свидетельству 1200 кв.м. В конце прошлого года стали делать межевание, и , по расчетам измерителей, участок оказался меньше на 50 кв.м. На эту меньшую площадь они предложили оформить кадастровый паспорт. Мы не согласились, хотя и внесли уже предоплату. Посоветуйте, что нам делать?

Ответы юристов (3)

Доброго времени суток, Елена.

Вариантов почему такое произошло на самом деле очень много но как правило это происходит из за ошибки кадастровых инженеров ставивших соседские участки на кадастровый учёт, и здесь нужно разбираться и понимать, а есть ли нарушение Ваших границ.

Для правильного и верного ответа необходимо изучить все документы имеющиеся у Вас.

Для подробной консультацией Вы имеете право обратиться в чат к любому юристу или на специальный раздел сайта.

С Уважением, В.Г. Бровченко.

Уточнение клиента

Имеется кадастровый паспорт от 2012г.(без установления границ) и карточка учета строений и сооружений с планом земельного участка и размерами, соответствующими Свидетельству о собственности, план Товарищества с такими же размерами нашего участка.

02 Марта 2017, 18:32

Есть вопрос к юристу?

По скольку участок был декларотивным без установления границ, а правоустанвливающий документ предусматривает площадь то нужно разбираться и смотреть документы.

также если Вы считаете что установленные границы сейчас нарушают Ваши права то тем более стоит на этот момент обратить внимание.

Добрый день, Елена!

Расхождения в площади — это очень частая картина, но у Вас очень большая ошибка.

Нужно оговориться, что ранее межевание проводилось так называемым «камеральным методом», то есть в кабинете, по карте или глобусу. Это и шутка и правда одновременно. Расхождения в площади могли быть большими, но не так, как у Вас.

Вполне возможен самозахват вашей земли смежными землепользователями или серьезная кадастровая ошибка. В любом случае нужно изучать архивные данные с момента оформления «первичного права.

Возможно Вы когда-то подписывали некие акты согласования границ со смежными землепользователями. нужно поднимать сведения.

В регионах есть очень интересная практика по таким расхождениям, как у Вас. Это называется кажется „составные или компанованные земельные участки“. То есть с местной администрацией оформляются документы на право Вашей собственности на недостающую площадь в другом месте, то есть без смежной границы. То есть в итоге у Вас образуются два участка в границах поселения, но не граничащие друг с другом. В Вашем случае можно попытаться это получить.

Для детально анализа, конечно, нужны документы, но такую возможность Вам стоит иметь ввиду.

Уточнение клиента

02 Марта 2017, 19:29

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

Наиболее существенными характеристиками любого земельного участка, которые определяются как уникальные и позволяют однозначно определить этот участок как объект недвижимости, являются местоположение границ и площадь.

Об этом гласят требования Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (п.1 статьи 7 ФЗ №221-ФЗ от 24.07.2007 г.).

Возникающая необходимость уточнения местоположения границ и площади земельных участков обусловлена рядом причин. Рассмотрим их.

1. Имеющиеся кадастровые сведения о земельном участке не соответствуют нормативным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков ( п.3 ст.25 и п.4 ст.27 Закона о кадастре).

2. При уточнении местоположения границ земельных участков зачастую фактическая площадь земельного участка, установленная при межевании, не соответствует площади земельного участка, указанной в правоустанавливающих документах на этот участок.

Такие расхождения могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади земельного участка по сравнению со сведениями в документах на него.

Уточнённая площадь земельного участка не должна быть больше площади участка, отражённой в документах и государственном кадастре или акте органа местного самоуправления на величину, большую предельного минимального размера земельного участка.

Минимальный размер земельного участка определяют исходя из п. 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ:

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства-нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Предельные минимальные размеры земельных участков, установленные для земель соответствующего целевого назначения в Санкт-Петербурге (Закон Санкт-Петербурга от 18 июля 2007 года N 397-74):

  • S min = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га — для участков ИЖС;
  • S min = 600 м 2 = 6 сот.= 0.06 га – для участков для ведения дачного хозяйства;
  • S min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га — для садоводческих участков;
  • S min = 18 м 2 — для индивидуальных гаражей;
  • S min = 5 м 2 — для размещения временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения на данных земельных участках объектов недвижимого имущества.

В каких пределах возможно расхождение площадей земельного участка, указанных в правоустанавливающем документе и на кадастровом плане

  • Если уточнённая площадь земельного участка оказалась больше, чем по документам, то земельный участок можно зарегистрировать, если:

S уточн. (S по док-там S min) ,

где S min — предельный минимальный размер земельного участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения.

Пример 1

По наследству на садоводческий земельный участок в Ленинградской области значатся 6 соток, а на новом плане площадь участка составляет 12 соток:

  • Sфакт. = 12 сот.
  • S по док-там = 6 сот.
  • S факт.. > S по док-там
  • S min = 500 м 2 — для садоводческих участков в Ленинградской области
  • S уточн. S уточн.

Поскольку кадастровый план является обязательным приложением к правоустанавливающему документу, представляемому для государственной регистрации прав, то при наличии расхождения площадей на плане и в документе регистрирующий орган вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который заявляются права, и отказать в регистрации.

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток., а на новом плане площадь участка составляет 9 соток.

  • Sфакт. = 9 сот.
  • S по док-там = 12 сот.
  • S по док-там. > Sфакт
  • S min = 300 м 2 (0.03га) для участков ИЖС в Санкт-Петербурге
  • S уточн. (S по док-там — S min) = 12 сот. — 3 сот. = 9 сот.
  • Sфакт. = S уточн.,то есть не превышает уточнённой площади земельного участка. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Если предельный минимальный размер земельных участков соотвествующего назначения (ИЖС, садовый, для ведения дачного хозяйства и т.д.) не установлен, уточнённая площадь земельного участка не дольша быть больше чем на 10% площади земельного участка по документам (сведениям в государственном кадастре недвижимости) . Требования ч.1 п.5 ст. 27 Закона о кадастре:

S уточн.

Оформленные границы участка меньше реальных

Предыдущим собственником был оформлен в собственность земельный участок площадью 1500 кв.м не по реальным границам (а, видимо, по указанным в договоре аренды с администрацией поселка границам). Реальные границы больше за счет полоски земли площадью 50 кв.м. Был подписан акт согласования границ со всеми соседями, администрацией и пр., было получено свидетельство о собственности и кадастровый паспорт.

Предыдущий собственник (далее — отец) подарил текущему собственнику (далее — сын) этот участок с последующим переоформлением (теперь свидетельство и кад. паспорт — уже на сына). На данный момент в окружении этого участка оформленных с установленными границами участков нет (на карте Росреестра вокруг участка сына — пусто).

Сосед, со стороны которого находится неоформленная полоска земли, начал процедуру оформления с установлением границ своего участка. При этом кадастровый инженер «привязался» к уже установленным границам участка, принадлежащего сыну. И получается, что эта полоска земли переходит в собственность к соседу (хотя фактически ему никогда не принадлежала и им не использовалась).

На этот промах при оформлении участка отцом (ведь надо было оформлять по реальным границам) обратили внимание только сейчас, до настоящего момента в вопрос не вникали. Соседу для оформления своего участка необходимо решение суда, т.к. при замере площадь его участка более чем на 10% превысила площадь в свидетельстве о собственности, поэтому кадастровый инженер отказался формировать межевой план. Предложение соседа — оформить эту полоску ему, а потом он бесплатно отмежует ее. Но есть риск, что сосед обманет (насколько я понимаю, предварительный договор — плохой вариант).

Вопрос: требуется ли обязательное согласование границ участка соседа с собственником участка, границы которого уже установлены (в акте согласования границ вместо подписи стоит «граница принята в соотв. с данными ГКН»), и каков наилучший (в идеале — без снятия с учета, без выкупа по кад. стоимости и без риска выкупа у соседа) вариант по приведению в соответствие с действительностью границ уже оформленного участка с учетом вышесказанного?

Нужны ссылки на норм. акты (например, есть ст.39 ФЗ о кадастре, формулировка «граница принята в соотв. с данными ГКН» ей вроде бы противоречит — имеется ли норм. акт, снимающий это противоречие?). Есть доп. информация и документы, но сперва хотелось бы найти юриста, с которым можно было бы заняться решением данного вопроса.

Ответы юристов (6)

требуется ли обязательное согласование границ участка соседа с собственником участка, границы которого уже установлены?

Определение местоположения границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте чертежа земельного участка. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
Одной из основных характеристик земельного участка является площадь. Площадь земельного участка вычисляют в основном аналитическими методами по координатам межевых знаков, полученным геодезическими и фотограмметрическими методами при выполнении. Иногда земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным.
Определение фактической площади земельного участка без формирования межевого плана земельного участка делается:
— при желании собственника земельного участка выявить точную площадь участка (множество собственников земельных участков покупали земельные участки без межевания, в лучшем случае по материалам БТИ), особенно при участках со сложной конфигурацией;
— при разногласиях со смежниками земельного участка;
— при оформлении земельного участка через суд.

Есть вопрос к юристу?

Соседу для оформления своего участка необходимо решение суда, т.к. при замере площадь его участка более чем на 10% превысила площадь в свидетельстве о собственности, поэтому кадастровый инженер отказался формировать межевой план.

А кто ещё будет у соседа ответчиком? Просто, я полагаю, Вас привлекут в качестве ответчика, поскольку границы соседствуют.

Имеет смысл с Вашей стороны подать встречный иск о признании за Вами права собственности на эту полоску в 50 кв.м.

Тогда не нужно будет всей этой сомнительной канители с оформлением на соседа, а потом его добровольное отмежевание… Это ерунда.

каков наилучший (в идеале — без снятия с учета, без выкупа по кад. стоимости и без риска выкупа у соседа) вариант по приведению в соответствие с действительностью границ уже оформленного участка с учетом вышесказанного?

Вот этот вариант с решением суда для Вас и будет оптимальным.

Потому что Вы уже собственник земельного участка, чьи границы уточнены. То есть, он не требует дополнительных мероприятий по уточнению и определению границ. Но если реальная площадь используемого участка больше, и есть риск, что этот кусок достанется соседу, то только суд может поставить точку в данном споре.

Виталий, добрый вечер.

Один вопрос, а Вы или отец межевание делали? У Вас межевой план Вашего участка есть?

Очень много «воды» в Вашем вопросе, еле дочитал.

Постоянная у Вас встречается фраза «реальная граница». Такого выражения в Законе нет.

Предыдущим собственником был оформлен в собственность земельный участок площадью 1500 кв.м не по реальным границам

Скорей всего в Вашем случае был ЗУ оформлен в собственность и получено свидетельство розового цвета, где схематично в приложении отразили границы ЗУ (длина, ширина, площадь). Такие замеры ЗУ раньше производили без всяких лазерных геодезических приборов (т.е. мерили шагами ЗУ).

Предыдущий собственник (далее — отец) подарил текущему собственнику (далее — сын) этот участок с последующим переоформлением (теперь свидетельство и кад. паспорт — уже на сына). На данный момент в окружении этого участка оформленных с установленными границами участков нет (на карте Росреестра вокруг участка сына — пусто).

Оно и будет пусто, т.к. ЗУ не был поставлен на кадастровый учет в Земельной кадастровой палате по вашему (населенному пункту, где расположен ЗУ).

Для оформления Вашего ЗУ — необходимо Вам заказать межевой план ЗУ, где организация которая будет производить работы (в том числе и оформлять согласование границ ЗУ). Данный межевой план подписывается муниципалитетом и относиться в ФГУ «ЗКП» для постановки на кадастровый учет и получения кадастрового паспорта.

Будьте добры — выложите сканы имеющихся документов (кадастровая выписка на ЗУ не старше года больше всего интересует).

Тяжело давать консультацию и гадать на кофейной гуще.

Уважаемый Виталий! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите во внимание следующее:

как я понял; Ваш земельный участок стоит на кадастровом учете с точным описанием поворотных точек, при этом в межевом плане имеется акт установления и согласования границ со всеми смежными землепользователями.

ПО ФАКТУ: границы описаны неверно, то есть есть, не что иное как кадастровая ошибка по вине либо самого собственника (неправильно показавшего границы), либо кадастрового инженера (неправильно составившего описание границ и внесение неверных данных в ГКН).

По- большому счету, принимая во внимание Земельный кодекс Российской Федерации и Закон №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (это самые основные документы) Вам стоит обратится к кадастровому инженеру с требованием признания им кадастровой ошибки, составления нового межевого плана и нового согласования границ.

Если же кадастровый инженер откажется, то, остается идти только в суд с исковым заявлением о признании кадастровой ошибки, признании недействительными данными о границах Вашего земельного участка в ГКН, исправлении кадастровой ошибки.

В дополнение к ответу Михаила Юрьевича, предлагаю Вам почитать информацию по ссылке http://www.advokat-makoveev.ru/?p=365 (касается срока исковой давности по таким делам). От себя хотелось бы добавить, почему это может быть признано ошибкой.

Согласно ч.4 ст.43
Градостроительного кодекса РФ размеры
земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и
градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки
указанных территорий.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из
сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок,
или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах,
определявших местоположение границ земельного участка при его образовании.

В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами
земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и
более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов
искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ
земельного участка (ч.9 ст.38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).
Согласно ч.3 ст.25 данного закона кадастровый учет в связи с изменением
площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его
границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из
земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый
земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при
условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения
границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют
установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к
описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ
земельного участка). При кадастровом учете в связи с изменением площади
земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ
орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении
данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не
обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ (ч.4 ст.27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Таким образом, при кадастровом учете в связи
с изменением площади земельного участка орган кадастрового учета обязан
проверить, связано ли данное изменение с уточнением границ земельного участка
или с самовольным захватом. Так, согласно ч.2 Письма Минэкономразвития РФ от
17.10.2011 N 22781-ИМ/Д23 «О государственном кадастровом учете изменений
земельного участка в связи с изменением площади земельного участка и (или)
изменением описания местоположения его границ» кадастровый инженер,
выполняя кадастровые работы по уточнению местоположения границ земельного
участка, должен руководствоваться документами, указанными в части 9 статьи 38
Закона о кадастре (соответствующие документы необходимо включать в состав
приложения межевого плана).При отсутствии указанных документов ответственность
за отражение в межевом плане сведений о фактическом местоположении уточненных
границ земельного участка (существующих на местности пятнадцать и более лет и
закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного
происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка)
несет кадастровый инженер (статья 14.35 Кодекса Российской Федерации об
административных правонарушениях).
В целях недопущения самовольного занятия
земельных участков в рамках уточнения местоположения границ, кадастровый
инженер должен руководствоваться сведениями о фактическом местоположении границ
земельных участков, содержащимися, в том числе в картах и планах, являющихся
картографической основой государственного кадастра недвижимости (Приказ
Минэкономразвития России от 28 июля 2011 г. N375).

Если сосед обратится в суд, можно также подать встречный иск об установлении границ Вашего земельного участка, доказав, что спорный кусок земли в течение долгого времени находится в Вашем фактическом пользовании.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Изменение площади земельного участка 2

Уважаемые юристы, прощу помочь в решении следующего вопроса:

Вступительный материал и основная суть находится здесь: https://pravoved.ru/question/591774/

Имею земельный участок, размер которого в соответствии с кадастровым паспортом составляет 1280 кв.м., а в соответствии со свидетельством о праве собственности — 1000 кв.м. Хочу внести изменения в ЕГРП и установить размер земельного участка в соответствии с кадастровой выпиской.

Насколько я знаю, ФЗ 122, ст.12, п.6, позволяет мне это сделать, но обратившись в регистрационную палату получила приостановление регистрации, т.к. регистратор считает, что часть участка (280 кв.м.) должны быть мною выкуплены.

Считаю, что заявленный земельный участок площадью 280 кв.м. должен быть предоставлен мне бесплатно, поскольку его площадь составляет менее 300 кв. м., что меньше минимального размера земельного участка для индивидуального жилищного строительства и не может быть сформирован и передан мне за плату как отдельный участок под жилищную застройку, поскольку земельные участки менее 300 кв.м. не могут являться предметом договора купли-продажи.

Уточнение клиента

16 Ноября 2014, 16:19

Ответы юристов (12)

кроме этих документов надо видеть еще и договор купли-продажи участка

Уточнение клиента

Простите, а для чего?

16 Ноября 2014, 16:34

Есть вопрос к юристу?

Простите, а для чего?

для того, что бы понять что вы покупали и почему площадь по кадастру превышает площадь по свидетельству

Уточнение клиента

Сканы прикреплены. У моего продавца были те же самые размеры и проблемы. Зарегистрировать ДКП с размерами участка, указанными в кадастровом паспорте, мы не смогли, пришлось указывать меньшие размеры (как в свидетельстве).

16 Ноября 2014, 16:54

Правильно ли я понимаю, что Вы приобрели участок с размером 1000 м2, после чего решили уточнить границы, получили новый кадастровый паспорт на участок большей площади? При уточнении границ Вы их с собственниками соседних участков и главой Администрации согласовывали?

Уточнение клиента

Не совсем так. Границы участка были установлены при межевании предыдущими собственниками. С тех пор они не менялись. Предполагаю, что разница в 280 кв.м. это допустимая ошибка при межевании, т.к. не превышает 300 кв.м.

При оформлении ДКП в рег.палату предоставлялась кадастровая выписка с теми границами, которые отошли мне. У рег.палаты не было вопросов по несоответствию размеров в ДКП и свидетельстве бывшего собственника и предоставленной кадастровой выписке.

Вопросов и споров по границам участка ни у кого нет. У соседей аналогичные проблемы.

16 Ноября 2014, 17:09

Сканы прикреплены. У моего продавца были те же самые размеры и проблемы. Зарегистрировать ДКП с размерами участка, указанными в кадастровом паспорте, мы не смогли, пришлось указывать меньшие размеры (как в свидетельстве).

Вам надо обращаться в суд с иском о признании за Вами права собственности на эти 280 кв.м., основанием должен быть

п. 5. ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» При кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если:

1) в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости;

прикладываю копию решения по аналогичному делу

Если правильно все понял, то у Вас есть документы на земельный участок 1000 м2, но в кадастровой палате есть сведения об этом же участке, но площадью 1280 м2 и Вы решили этим воспользоваться, однако как написано в ответе «документы, подтверждающие возникновение права собственности на часть земельного участка площадью 280 м2 на государственную регистрацию не предоставлены».

Значит Вам надо доказать, что все документы, предоставленные для регистрации, кроме кадастровой выписки, имеют ошибочные сведения о площади участка. Доказывать, скорее всего, придется через суд.

Уточнение клиента

Большое спасибо за ответ и пожелания!

Я решила не воспользоваться ошибкой, а зарегистрировать построенный на этом участке дом. Но, как мне сообщили в росреестре, скорее всего мне это сделать не удастся пока существуют разногласия по площади.

16 Ноября 2014, 17:18

Если прибавить 280 м2 не является целью, то может проще внести изменения в кадастровый паспорт, а не в свидетельство о собственности??

Поскольку участок поставили на кадастровый учет, то обязаны и внести изменения в ЕГРП, поэтому подавайте жалобу на действия сотрудников органов власти в суд(Росреестр) обжалуйте решение. Поскольку кадастровая палата подтвердила размер участка, то Росреестр не имеет право отказывать!

Уточнение клиента

Олег, спасибо за ответ!

Скажите пожалуйста, а на какой закон я могу сослаться с выводом «Поскольку кадастровая палата подтвердила размер участка, то Росреестр не имеет право отказывать»?

Мой регистратор говорит о том, что первоочередной документ — правоустанавливающий — договор купли-продажи.

16 Ноября 2014, 18:21

Уважаемая Ксения! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых коллег примите следующее:

ну, во-первых, Вам никто и ничто не мешает составить с Продавцом дополнительное соглашение к договору купли-продажи и указать точную площадь земельного участка (1280 кв.м.) и зарегистрировать его в регистрирующем органе, далее просто замените свидетельство.

Но суть не в этом: изменение площади земельного участка допускается по уточнение границ земельного участка на местности (см. например, ст.ст.25,39 Федерального закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») и то, в пределах установленных норм.

Если у Вас на руках уже есть кадастровый план с площадью 1280 кв.м., с точным описанием границ Вашего земельного участка, с актом согласования границ, то тогда и в ГКН содержаться эти же сведения.

Касательно же ЕГРП, и доводов регистрирующего органа на предоставление документов в разнице (1280-1000) Вы, в первую очередь, должны пойти именно к кадастровому инженеру с требованием выяснить в чем вопрос (столь существенное расхождение при том, что ранее границы уже были определены на местности. ).

Может быть причиной быть и перерасчет из одной системы координат в другую, или наоборот, где-то когда что-то не пересчитали.

Уточнение клиента

Здравствуйте, уважаемый Михаил Юрьевич!

Большое спасибо за внимание к моей проблеме!

В описании своего вопроса я приложила отсканированные документы. Вы ознакомились с ними?

16 Ноября 2014, 22:22

Уважаемая Ксения! Доброго времени суток! Я посмотрел документы и так понял, что ЖСК «Самострой» земельный участок предоставлялся схематично Продавцу. Далее, из кадастровой выписки видно, что границы Вашего земельного участка на местности не закреплены, и, возможно, все-таки по уточнению границ на местности и вышло расхождение. Или по восстановлению границ на местности, что опять влечет уточнение.

В любом случае, Вам надо обращаться к кадастровому инженеру за разъяснениями и, если выяснится, что расхождение в площади (280 кв.м.) по уточнению границ (или по выносу земельного участка в натуру), однозначно обжаловать приостановку в суд.

Уточнение клиента

Михаил Юрьевич, а на основании чего я могу обжаловать приостановку в суде?

16 Ноября 2014, 23:02

Михаил Юрьевич, а на основании чего я могу обжаловать приостановку в суде?

я уже указал Вам норму закона и привел судебную практику

Ксения, ну как видим, регистратор сам себе противоречит. Он дает ссылку на ч.6 ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой в подразделе I содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I Единого государственного реестра прав. Таким образом, в случае изменения площади участка по данным ГКН, эти же изменения автоматически, без дополнительных заявлений с Вашей стороны должны вноситься в ЕГРП. Согласно ч.4 ст.4 «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях. Таким образом, по сути, ГКН и ЕГРП — это единая информационная система, и сведения об объектах недвижимости и о правах на эти объекты должны совпадать. Объясню, почему требование регистратором правоустанавливающего документа на 280 кв.м. незаконно.

Согласно ч.3 ст.25 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее — уточнение границ земельного участка). При кадастровом учете в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета также в случае, если такое изменение не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ (ч.4 ст.27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Таким образом, то, что кадастровая палата внесла изменения в ГКН в части площади и описания местоположения границ земельного участка означает, что эти изменения не могут быть связаны с произвольным увеличением земельного участка. А связаны эти изменения лишь с уточнением границ того участка, которым Вы обладаете на праве собственности, на который Вы имеете правоустанавливающий документ.

На основании вышеизложенного, Вы праве обжаловать в суде как решение о приостановлении, так и отказ в осуществлении регистрационных действий.

Ксения, направляю Вам свои контактные данные.

Вопрос-ответ

Ответ:<

Если при выполнении кадастровых работ (межевании) обнаружилось, что площадь земельного участка в фактических границах превышает площадь земельного участка по документам, то у вас есть несколько возможностей «легализовать» «лишние метры».

Если величина расхождения не превышает предельного минимального размера земельного участка, установленного в вашем регионе, или 10 процентов от площади земельного участка по документам, если такой минимальный размер не установлен, то «присоединить» их к себе вы можете уже при постановке на государственный кадастровый учет. В этом случае кадастровый инженер подготавливает межевой план, в котором указана «новая» площадь земельного участка с указанием расхождения ее с декларативной площадью. В итоге, в кадастр заносятся сведения уже о новых границах вашего участка, и вы получаете кадастровый паспорт с фактической площадью участка. В дальнейшем вам необходимо получить новое свидетельство о праве собственности, в котором также будет указана уже фактическая площадь.

В случае если площадь земельного участка превышает установленную величину, то придется выкупать в собственность «лишние» метры или отказываться от них. В случае выкупа, оформление земельного участка происходит независимо от «основного» участка.